SENTENCIAS DEL TS - HIPOTECAS MULTIDIVISA E IRPH

El pasado 15 de Noviembre el Tribunal Supremo consideró que las hipotecas multidivisa no superan el control de transparencia, declarando la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias en divisas, de modo que la hipoteca queda como un préstamo concedido y amortizado en euros.

El Tribunal Supremo estableció la nulidad parcial por falta de transparencia, acogiendo así la doctrina establecida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Las hipotecas multidivisa se tramitan principalmente en yenes japoneses y francos suizos con el objetivo de aprovechar la diferencia del tipo de cambio con la divisa elegida respecto del euro.

La sentencia explica que se tratan de cláusulas que definen el objeto principal del contrato, sobre las que debe existir un especial deber de transparencia. Esta falta de transparencia ha generado en los clientes un grave desequilibrio. Al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario con otros de diferente naturaleza, lo que agravó su situación económica y jurídica. Las entidades financieras deben facilitar al cliente la información suficiente para que comprendan el contenido formal y el alcance concreto del préstamo.

El Supremo aclara que la nulidad total supondría un perjuicio para el consumidor, que se vería obligado a devolver de una sola vez la totalidad del capital pendiente a amortizar y que la nulidad parcial es posible por régimen contractual previsto.

Según los últimos datos por ASUFIN, los españoles con hipoteca multidivisa han perdido una media de 200.000 euros en cada uno de los 70.000 préstamos de esta modalidad que se han comercializado en España. De estos préstamos, un 46% es en yenes y un 52% en francos suizos, monedas que se apreciaron significativamente durante la crisis, por lo que los bancos acumularon un total de 13.160 millones de euros en préstamos en divisas.

Pero no todo son buenas noticias para el consumidor. En lo que respecta a las hipotecas referenciadas al IRPH, el pasado 22 de noviembre el Tribunal Supremo emitió sentencia dictaminando que una hipoteca referenciada al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) no implica falta de transparencia ni es un abuso, por lo que no cabe anular esos contratos por esa mera razón.

El fallo indica que no cabe nulidad en una hipoteca por el uso del IRPH, empleado por diversas entidades financieras españolas para calcular el valor de la cuota mensual que han de pagar los clientes.

El recurso fue interpuesto por la entidad “Kutxabank” después de que tanto la primera instancia como la Audiencia Provincial de Álava fallaran a favor del hipotecado y declararan nulas las cláusulas referidas al IRPH por falta de transparencia y el carácter abusivo tanto del índice de referencia principal como del sustitutivo.

Hasta la fecha no existía un consenso en torno a este índice oficial, ofrecido por algunas entidades financieras como alternativa al Euribor.

Según los cálculos de OCU, en España más de 500.000 personas cuentan con una hipoteca con estas características, lo que implica pagar alrededor de 1.200 euros anuales más para una hipoteca media. Partidos políticos como Podemos han solicitado a parlamentos regionales la derogación del IRPH por considerarlo opaco e influenciable por las entidades financieras. También comunidades autónomas como Cataluña anunciaron su intención de solicitar el uso exclusivo del Euribor como índice de referencia al ser más idóneo por su fiabilidad y claridad.

SENTENCIA DEL TJUE - HIPOTECAS MULTIDIVISA

El Tribunal de la UE, el pasado 20 de septiembre, se pronunció en Luxemburgo justo antes de que lo hiciera el Tribunal Supremo y así fijar la doctrina que deben aplicar los jueces españoles en los casos de hipotecas vinculadas a la fluctuación de divisas, las hipotecas multidivisa.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) provocó que el Supremo aplazara su deliberación para que los magistrados y las partes afectadas puedan estudiar la resolución. El tribunal español está obligado a seguir la doctrina del TJUE, que en los últimos años ha fallado claramente en favor de los consumidores y en contra de las entidades financieras.

El tribunal de Luxemburgo afirma que hay que aplicar a estas hipotecas el mismo criterio que tumbó la inmensa mayoría de las cláusulas suelo al considerarlas abusivas. En ambos casos hay que examinar si la entidad financiera cumplió su obligación de transparencia hacia el consumidor. El criterio del TJUE pone a estas hipotecas al borde de que sean declaradas abusivas de forma masiva por los tribunales, algo que ya venía ocurriendo con frecuencia los juzgados españoles.

En la práctica, el comportamiento del mercado de divisas (yenes y francos suizos, principalmente) provocó que estas hipotecas acabaran resultando mucho más costosas que las pactadas en euros, pese a que las entidades las presentaban como una garantía de estabilidad.

Hasta ahora, el Supremo no había abordado un caso estándar de hipoteca multidivisa. El recurso que ahora tiene entre manos el Supremo corresponde al de un arquitecto al que el juzgado de primera instancia dio la razón, revocando la hipoteca multidivisa. Sin embargo, Barclays ganó su recurso ante la Audiencia Provincial por lo que el cliente acabó llevando el caso al Alto Tribunal.

La sentencia del TJUE, que resuelve un caso sucedido en Rumanía, establece que cuando un banco concede un préstamo multidivisa "debe facilitar al prestatario la información suficiente para que éste pueda tomar decisiones fundadas y prudentes". Añade que debe comunicar "toda la información que permita al usuario valorar las consecuencias económicas" de esa peculiaridad de la hipoteca. Y precisa que esa información no se limita a conocer que la divisa puede subir o bajar, sino también a "las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras".

Con esta Sentencia, el Tribunal Supremo notificó a las partes, Caixabank y el despacho Gabiras&Asociados, que contaban con un plazo de diez días hábiles para presentar alegaciones sobre la transcendencia que en la resolución del recurso pueda tener la sentencia del TJUE del 20 de septiembre. De hecho, fue apenas un día después de conocerse este pronunciamiento europeo cuando el Supremo notificó su providencia, lo que retrasó, al menos, hasta el pasado 5 de octubre el fallo definitivo del Alto Tribunal español, que aún hoy continúa deliberando sin haberse pronunciado finalmente.

OFERTA DE BANCO SANTANDER A AFECTADOS DE BANCO POPULAR

Desde AGUT&PLAZA ASESORES y nuestro socio LEAN ABOGADOS, hemos realizado un estudio en detalle de la oferta realizada por Banco Santander a los clientes de Banco Popular el pasado día 13 de julio. Si quiere tener acceso a la nota publicada en la CNMV pulse aquí.

Analizada ésta en profundidad, desaconsejamos la oferta anunciada a los afectados por los siguientes motivos:

1.- No nos encontramos ante una devolución de la inversión inicial. Los clientes recibirán la diferencia entre el capital invertido y los intereses percibidos (en torno a un 40% menos del capital invertido). Por tanto no se reconocen intereses legales sobre lo que inicialmente se invirtió, extremo que sí es reclamable con éxito probable en la vía judicial.

2.- Los Bonos que se ofrecen tienen la calificación de deuda perpetua. Esto significa que aunque el valor nominal inicial sea de 100 €, en el mismo momento de la entrega el valor puede que sea inferior, como incluso ha reconocido la entidad. Si queremos recuperar el capital invertido vendiendo en el mercado secundario se producirán pérdidas más que sustanciales (será difícil que alguien tenga interés en comprar deuda al 1%). Aunque el producto pueda acceder al mercado secundario la sensación es que la liquidez del mismo será nula, pues las posibilidades reales de vender bonos con una rentabilidad del 1 % y perpetuos son más que escasas.

3.- A partir del séptimo año el Banco Santander tendrá plena libertad para amortizar el valor de los bonos pudiendo experimentar el inversor grandes pérdidas.

4.- Esta oferta exige la renuncia a ejercitar cualquier tipo de acciones judiciales.

5.- Por el momento la oferta se dirige a:

• Afectados con títulos depositados en Banco Santander, Banco Popular y Banco Pastor.
• Accionistas que hubieran adquirido los títulos entre el 26/05/2016 y el 21/06/2016 u obligacionistas subordinaros con códigos ISIN ES0213790019 o ES0213790027.
• Que a fecha de entrega de los bonos los títulos se encuentre depositados en Banco Santander, Banco Popular, Banco Pastor o Popular Banca Privada.

Por otra parte se excluye:

• Al personal del Consejo de Administración y personas vinculadas al mismo.
• Accionistas con participaciones significativas en Banco Popular

Antes de firmar cualquier documento consulten con nosotros en nuestro despacho en Burgos, Paseo de la Audiencia 2, 4º, 947203129 o en www.leanabogados.com.

Despacho Socio de LEAN ABOGADOS

PLUSVALÍA

QUÉ ES LA PLUSVALÍA Y DE QUE MANERA AFECTA 

¿Qué es la plusvalía?

Este impuesto sujeta a gravamen el incremento de valor experimentado - a lo largo de un período máximo de 20 años - por los terrenos de naturaleza urbana o por los terrenos integrados en los bienes inmuebles de características especiales (como son los aeropuertos, embalses, centrales eléctricas, etc.) a efectos, en ambos casos, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (independientemente de que estén o no contemplados como urbanos en el Catastro y en el Padrón del IBI). 

Los sujetos pasivos de este impuesto son:

• En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales “a título gratuito“, el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.
• Si las operaciones anteriores se realizan a título no gratuito u” oneroso “, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real.

¿Cual es el plazo para la presentación?

Se cuenta a partir de la fecha en la que se produzca el devengo, esto es, a los 30 días si se trata de actos “Inter vivos” (compra, donación…) o 6 meses cuando se trate de actos “mortis causa”.

Los 6 meses se podrán prorrogar hasta un año, con una previa solicitud.

Las exenciones del pago del impuesto son las que a continuación se nombran:

o    Las aportaciones de bienes y derechos. Las adjudicaciones que a su favor y en pago de las anteriores se realicen.

o    Las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes, como por ejemplo, con la liquidación del régimen económico matrimonial.

o    Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus hijos en cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación matrimonial o divorcio.

o    Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación o mejora en dichos inmuebles.

o    Los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer dicho impuesto recaiga sobre las personas o Entidades que vienen reguladas por la ley, y que a modo meramente enunciativo son las siguientes.

¿Por qué se está generando tanta polémica con este impuesto?

Este impuesto está generando tanta polémica debido a que el tributo se aplica con independencia de si existe o no un beneficio. En la época del boom cuando la mayoría de las ventas generaban plusvalías no suponía un problema. Pero en la actualidad muchas de las personas que venden un inmueble lo hacen a un precio inferior del que lo compraron, además de esto los contribuyentes deben tributar por un impuesto llamado plusvalía municipal.

Además cada vez más sentencias anulan liquidaciones en las que un ayuntamiento exige el impuesto de plusvalía en una operación que ha generado perdidas. En la actualidad la sentencia del Tribunal Constitucional obligará a modificar la normativa y creará un alud de solicitudes de devolución.